一、基本案情

位于广州市番禺区钟村街汉溪村有一间于20世纪50、 60年代兴建 “姑婆屋”，该房屋的在册登记时间是1988年，产权证上登记的权属人共有10个人，除了简某某尚在生外，其余9人已故多年，该房屋从兴建至今已有60多年了。但关于房屋共有权属及继承问题，已故共有人生前并没留下有效遗嘱处理，遂引致各方后人对于该房屋产权的分配继承问题存有不同意见，一直无法协商。此外，在各方协商过程中，又另有4户人家提出在兴建该房屋时有出资而主张共有分配分割，但其姓名均没有登记在产权证上，事实上其中有一位也是在该房屋中离世的，其后人甚至扬言如果不让参与分配就要把已故人的牌位放到该房屋供奉，导致各方的矛盾进一步激化。

姑婆楼资料图

从2016年起，汉溪村民小组和村委多次派出调解人员组织多方进行调解，因涉及人员较多，且没有有效的书面证据，参与调解的当事人各执己见，因此迟迟无法解决。直至2017年初，汉溪村委会针对此纠纷难解决，拖延时间长的情况，希望驻村律师廖小宁介入，并提供法律意见、参与调解。

自2017年2月上旬起，廖律师向村干部详细了解情况，要来该房产的有关证照和材料仔细研究，并多次会同有关调解人员进村了解该纠纷所涉及历史背景，听取了兴建该房屋时的相关情况以及见证此事的老一辈村民的意见，详细分析产生矛盾纠纷的原因所在。

原来，该“姑婆屋”来源于岭南习俗，即选择独身不嫁的“自梳女”她们所住的地方，俗称为“姑婆屋”，是自梳女自己凑钱建的，其布局一般为正中是观音堂，两侧分别是伙房和“百岁屋”(用于停放病重的自梳女)，接着就是她们的居室。该房屋后来渐渐就成了汉溪村部分单身妇女离世前停放的地方。

由于该房屋兴建时间确实是久远，且当事人或大部分了解具体情况的村民也都纷纷离世了，该房屋涉及的问题的书面遗书及意见都没有，该房屋什么人享有继承权?如何继承?继承的份额如何分配?由于该房屋的所有人都是单身人士，即使按法定继承，顺位法定继承人很多也已经离世了，发生了代位继承等法律问题。在了解历史背景情况下，疏理相关的矛盾争议焦点后，确定处理方案。

二、法律分析

该房屋的兴建时间大约是在50、60年代;补登记时间在1988年9月30日;该房屋登记在简某某等10个人名下。

1.法律关系，按照《中华人民共和国继承法》的相关规定

首先，登记在该房屋产权证上已故的9人在世前都没有立下书面遗嘱，也没有口头遗嘱。因此，没有书面的文件明确指定如何处置该房屋;

其次，按照法定继承，由于该房屋产权涉及所有权人都是特殊单身人士，没有配偶和子女，按照法律规定，即第一顺位继承人只有父母，但她们的父母也都全部离世了。若按法定继承的相关规定，需要先确定当事人的父母是先于她们离世还是后于她们离世，是否发生代位继承或转继承，还是第二顺位继承人继承，而且该纠纷中的继承人或转继承人也部分过世了。现在发生争议的人员已是这间房屋共有人的孙侄辈，对应的共有人一户分解很多户人员了，按法定继承规定，涉及的所有争议当事人暂时都无法按法律规定提供前述所需的大量的身份证据来区分法定继承的各自份额，这是本案件的焦点问题。

2.历史背景，从现实情况分析

可否从历史背景、人文风俗实际情况来综合考虑，自梳女终生不嫁，死后不能停放在娘家或亲戚家，因此才合伙凑钱兴建“姑婆屋”，由自梳姐妹送葬和吊祭。她们在生活上互相扶持，在情感上互相体贴，若其中一人故去，其余各人可承继其遗产。因此，可由简某某先承继了这间房屋的所有权后，再由她决定如何协调分配，公民自愿处置私产不受上述继承的相关法律规定，必须提供的证明材料。

另外，不登记在产权证上4户人家，尊重事实，如果能找到相关人证或相关证据，即使存在瑕疵，也应当认可他们参与分割该房屋的权利。

这间“姑婆屋”的继承和处置纠纷，村民小组及村委会曾多次派出调解人员组织双方进行调解，为什么得不到解决呢?主要原因是没有拿出法律依据，没有人通过法律角度向各方当事人解释清楚，以法律说服各方，以致他们对自己的权利存在不同的理解，互不信任。

姑婆楼资料图

三、处理过程

在调解人员掌握、理清了基本情况后，经商讨定了调解方案之后，廖律师与负责村工作人员组织本案涉及10户共20多人，面对面地提出要求和主张，廖律师针对客观存在的事实和矛盾，向各方宣传、讲解有关法律规定。

按照《中华人民共和国继承法》及司法解释等相关规定，这10户登记在产权证上的后人，目前除了简某某的亲属能依她的指定发生赠与或遗赠约定，其他9户代表只能证明与该房屋共有权属人存在亲属关系而可能拥有继承权，但须按上述第二条分析提供证明，每户是否有继承权，每户的每人又各自能继承多少份额。这项工作难度很大，因为事隔久远，涉及人员广泛，基本上较难清理，如果各方不去正视这个问题，则此事根本无法解决，这样就会导致村民之间的矛盾更深。经过不断的做各方的思想工作，村民们了解法律规定，清楚自己的权利后，各方在反复权衡利弊，最后这10户人家同意按共同共有方式均等分配该房屋，简某某也表示同意。

但过了一段时间后，又出现了未登记在产权证上的 4户代表提出应当参与分配的要求，原10户又存在不同意见，是否应该分配给这4户，如果须分配给这4户，又是如何分配。经村民小组及村委会的反复调解。廖律师认真地向新加入的4户村民代表了解其先人如何参与筹备兴建该房屋过程，回忆相关见证人，并通知见证人详述当时的情形。在确定了相关事实后，廖律师动之以情，晓之以理。经现场投票， 该14户村民一致同意按共同共有均分该房屋，并当场签署书面同意书。

四、工作启示

宅基地使用权与农村土地承包经营权为我国农民安身立命的根本，传统观念中农村房屋往往被视为祖产。当前我国城市化进程加快，农村的变化日新月异，但传统的思想影响并未完全消退，在涉农村房屋继承中遵循男女平等，同时破解传统思想坚冰，读通当地人文历史，才能发现纠纷之所在、矛盾之根本，从而结合实际，以情说法。驻村顾问律师要善于在法律纠纷调解过程中，充分发挥了法律宣传员、咨询员、调解员的积极作用，答疑析法，化解矛盾，旨在促进了邻里和谐，维持了村内稳定，注意引导村民形成办事依法、遇事找法、解决问题用法、化解矛盾靠法的法治思维，在村居顾问法律服务的促进下，让法治活动成为一种生活方式。

(番禺区司法局)